מבוא לשכירות מוגנת באירלנד – פרק א׳

אמ;לק – החוק מגביל עלייה בשכר דירה ל-4% לשנה באזורי ביקוש, ולא מבדיל בין שכירות חדשה לבין שכירות מתמשכת. בנוסף, החוק מחזק את המעמד של שוכר ״מוגן״ מ-4 ל-6 שנים.

ראשית, סליחה על אורך הפוסט אבל, מה לעשות, עורכי דין מתקשים לקצר… לאחרונה, ישראלים רבים הגרים באירלנד שואלים אותי כיצד החוקים החדשים בתחום השכירויות עלולים להשפיע עליהם. בעיקר, שמתי לב שלמרות שרוב השוכרים (ושוכרים בפוטנציה) מודעים להגבלת עליית השכ״ד ל4% לשנה, מעטים מבינים איך התקנות עובדים במציאות ואיך אפשר להיעזר בהם. באופן טבעי, משכירים רבים – יחידים עצמאיים והחברות הגדולות כאחד – מנצלים את פער המידע שנוצר כדי להתחמק ממחויבויותיהם ע״פ החוק החדש ובסוף דיירים (לרוב דיירים חדשים) משלמים שכ״ד מנופח. הקולגה שלי ג׳ון סומרס כתב מאמר מקיף בנושא אבל, לאור חשיבות הנושא לרוב הישראלים באירלנד, מצאתי נכון לפרט כמה נקודות חשובות. בסוף, אספר איך אני השתמשתי בתקנות כדי לגלח כ-350 אירו משכר הדירה שלי, ואיך אתם יכולים גם!

  1. אזורים שונים באירלנד הוכרזו כאזורי ביקוש חריגים. בין היתר, אלו כוללים את כל השטח העירוני של דבלין וקורק.
  2. באזורים אלו, לבעל הבית אסור (לרוב) להעלות את השכ״ד בסכום הגבוה מ-4% לשנה. חשוב מאוד לציין שיש הבדל בין שכירויות ״חדשות״ ו״קיימות״ – אם אתם גרים בדירה ששכרתם לפני 24.12.2016, לבעל הבית אסור להעלות את השכ״ד ב-24 חודשים הראשונים לשכירות (או התאריך שבו השכ״ד הועלה לאחרונה). בשכירויות ״חדשות״ (יענו, שהתחילו אחרי קריסמס 2016) מותר לבעל הבית להעלות את השכ״ד פעם ל-12 חודשים.
  3. יש מחשבון פשוט שיאפשר לכם לבדוק איפה, מתי ובכמה השכ״ד שלכם מוגן ע״פ הנוסחה הקבועה בחוק
  4. סו פאר, סו גוד. עכשיו לחידוש: הקונספט הנ״ל נכון לשכירות קיימת וגם לשכירות חדשה על אותו הנכס. כלומר, בעל הבית לא יכול לנצל את חילוף הדיירים כדי ״להקפיץ״ את השכר דירה מעבר ל-4% לשנה. אז כדי להשוות את הכוחות, החוק מחייב את המשכיר לתת לשוכר מידע, בכתב, המנמק: (1) סכום השכר דירה שהדייר הקודם שילם, (2) התאריך האחרון שהשכירות נקבעה, (3) פירוט על איך השכ״ד הנוכחי נקבע בהתחשב לנוסחה לעיל.
  5. לפיכך, אם אתם מחפשים דירה להשכרה, מומלץ לדרוש את המידע הזה ואף לשאול את הדיירים העוזבים את המחיר שהם שילמו. זה נכון גם לאלו שחתמו חוזה לאחרונה: פרסום נכס במחיר מופקע היא (כנראה) עבירה על החוק וייתכן ותצליחו ״להלחיץ״ את בעל הדירה להורדה מיידית בשכ״ד אם יש בידכם מידע רלוונטי. שמעתי על מקרים שדיירים טריים הצליחו ״לפתוח״ חוזה חתום אחרי שבעל הדירה התרשל ולא סיפק את המידע במעמד החתימה. בכל מקרה – אם המשכיר מסרב להעביר את המידע (או אם עולה חשש שהפירוט שהוא העביר אינו נכון), אז יש לכם עילה לפנות ל-Residential Tenancies Board.
  6. הבעיה המרכזית בחוק היא שהוא אוסר על העלאת שכ״ד אבל לא אוסר על משכיר ״לקבל״ הצעת מחיר ״מופקעת״. למנוע מצב שבוא המשכיר מתגונן בטענת ״היי, לא העלתי את השכר דירה משוכר לשוכר, פשוט קיבלתי הצעה גבוהה במיוחד״, חשוב שבעת הגשת הצעה לשכירות אתם מציינים שהסכום הנקוב מתבוסס על הסכום שהתבקש ע״י המשכיר/סוכן.
  7. ועכשיו לדוגמה אמתית – החודש מצאתי דירה חדשה שלמזלי פונתה ע״י חברים, וכמובן ידעתי כמה הם שילמו. המשכיר פרסם את הדירה ב״דאפט״ והקפיץ את השכ״ד המבוקש בכ-500 אירו, הרבה מעבר לסכום המותר. כשערכתי ביקור בדירה עם המשכיר (חברה גדולה בתחום), שמתי לב לאנשים אחרים שהתחייבו להגיש הצעות במחיר המופקע (וכנראה עשו זאת). כשאמרתי לסוכן את הסכום שאני מוכן לשלם, 350 אירו פחות מהמחיר שהתפרסם, הוא גיחך ואמר שאין צ׳אנס שזה יתקבל כשיש אנשים שמוכנים לשלם כ״כ הרבה יותר. בלי להתרגש, אח״כ כתבתי מייל מנומס וישיר לסוכן והסברתי שהגעתי לסכום ההצעה שלי ע״פ הנוסחה בחוק וגם הזכרתי לו, באופן מרומז, את העובדה שפרסום הדירה במחיר מופקע היא לכל הנראה עבירה על החוק. כנראה שדי טלטלתי אותם כי למחרת ההצעה שלי התקבלה!
  8. החוק גם שינה את התפיסה לגבי דיירים מוגנים. ככלל, דיירים ששוכרים נכס מגורים זוכים לסטטוס של שכירות מוגנת אחרי 6 חודשים. תחת שכירות מוגנת, למשכיר אסור לפנות את השוכר אלא מאחת מהסיבות המפורטות בחוק (כגון, מכירת או שיפוץ הנכס). החוק החדש מאריך את התקופה המוגנת מ-4 ל-6 שנים.

שיהיה לכולם בהצלחה!