מבוא לשכירות מוגנת באירלנד – פרק ב׳

אמ;לק – הסכם שכירות בתוקף גובר על ״שכירות מוגנת״

בפוסט קודם הצגתי איך החוק האירי מנסה – וגם נכשל – למנוע עלייה אינפלציונית של מחירי השכירות דרך הקונספט של ״שכירות מוגנת״. אחד מהנושאים הכי בוערים לישראלים באירלנד נוגע לסיום השכירות על ידי בעל הדירה. נדמה לי שלא עובר שבוע בלי שאני מקבל שיחה ממכר לחוץ שקיבל התראה מבעל הדירה לפנות את הנכס. ברור לי שיש המון בלבול בנושא, ושיש המון בעלי דירות שמשתמשים בבלבול הזה כדי להפר חוזים ולפנות שוכרים. המטרה של הפוסט הזה היא לעשות לכם קצת סדר בין שני מושגים דומים אך שונים – שכירות מוגנת ושכירות לתקופה קצובה.

״שכירות מוגנת״ (Protected or Part 4 Tenancy) הוא קונספט עגון בחוק האירי (Residential Tenancies Act 2004). בגדול, שוכרים זכאים להגנה לפי סעיפי ״חלק 4״ של החוק אחרי שישה חודשים של שכירות. יש שפע של מידע על שכירות מוגנת ברשת ואין צורך להוסיף כאן יותר מדי אודות החוק ופעלו. חשוב רק לציין ששכירות מוגנת באירלנד היא סוג של ברירת מחדל – המחוקק האירי ביקש להעניק סטטוס משפטי לשוכרים לטווח ארוך ובעיקר לאלו שלא מוגנים לפי הסכם מפורש כלשהוא, הכוללים:

  • שוכרים שלא חתמו חוזה שכירות;
  • שוכרים שחתמו חוזה מול המשכיר אבל החוזה המקורי אינו בתוקף ולא חודש מאז.

״שכירות לתקופה קצובה״ (Fixed Term Tenancy) הוא מושג שמקורו בחוזה הספציפי שנחתם בין המשכיר לשוכר, כולל הארכות לחוזה. השכירות הזו נמשכת לזמן מסויים, כפי שנקבע בהסכם השכירות עצמו. בכלל, תנאי השכירות הם התנאים המופיעים בחוזה החתום – כולל התנאים לסיום מוקדם של החוזה ופינוי השוכרים על ידי המשכיר.

לכן:

אם יש לכם חוזה חתום ובתוקף = יש לכם שכירות לתקופה קצובה.
אם אתם עדיין שוכרים דירה ולא חידשתם חוזה שפג תוקפו = כנראה שיש לכם שכירות מוגנת.

הבלבול: היחס בין שכירות מוגנת לשכירות לתקופה קצובה

חשוב מאוד: שכירות מוגנת מתקיימת לצידה של שכירות לתקופה קצובה. התנאים של הסכם השכירות, אם קיים ותוקף, גוברים על השכירות המוגנת (לפחות לעניין סיום השכירות).

דוגמא א: שכירות מוגנת מתווספת לשכירות לתקופה קצובה (סוג של ״בונוס״):

דייר ״רגיל״ (שנכנס לדירה עם חוזה לשכירות לתקופה קצובה, נגיד לשנה) הופך ל״דייר מוגן״ לאחר תקופה של שישה חודשים וכך יהא זכאי לזכויות לפי ״חלק 4״. בין היתר, כשוכר מוגן לפי ״חלק 4״ הוא נהנה מהזכות להישאר בנכס לתקופה של חמש וחצי שנים (או שלוש שנים וחצי אם השכירות החלה לפני 24 בדצמבר 2016), והמשכיר יכול לסיים או לטרפד את הזכות הזאת רק בכפוף לתנאים מסוימים (כגון מכירת הנכס).

דוגמא ב: תנאי ההסכם גוברים על השכירות המוגנת

דייר חותם הסכם שכירות לתקופה קצובה לשנה אחת. בסיום השנה הראשונה, הוא חותם על חוזה חדש או הארכה לשנה נוספת מול המשכיר. בחודש ה-15 לשכירות – כלומר, שלושה חודשים אחרי שחתמו את הארכת החוזה המקורי – המשכיר מודיע לשוכר שהוא מתכוון למכור את הנכס ושהוא נותן לשוכר התראה של 42 יום לפינוי הנכס. פה בעל הבית כביכול מתיחס לשוכר כאילו הוא שוכר מוגן, אבל הוא טועה. השוכר אומנם נהנה מזכויותיו לפי ״פרק 4״ (והוא זכאי לשכירות מוגנת), אבל תנאי החוזה שנחתם בהארכת השכירות החדשה גוברים על ״פרק 4״. כל עוד יש הסכם שכירות בתוקף, בעל הדירה לא יכול לפנות את הדיירים – כשלעצמה הפרה של החוזה – אלא אם כן הדייר הפר אותו קודם (לא שילם שכר דירה וכו׳).

חשוב לציין שגם ההפוך נכון: בשכירות שכפופה לחוזה בתוקף, השוכר לא יכול לסיים את השכירות כאילו הוא שוכר מוגן (ע״י הגשת הודעה למשכיר) וחייב לחכות לסיום התקופה אם הוא לא רוצה להפר את החוזה ולסכן את הפיקדון.

אז מה עדיף?

נגיד אתם הגעתם לסוף השנה הראשונה של השכירות שלכם. כדאי לחדש את ההסכם או להישען על זכויותיכם כדיירים מוגנים? תלוי מה התוכניות שלכם.

אם אתם יודעים שאתם רוצים להישאר בדירה לעוד שנה לפחות, אז כדאי לכם לחתום חוזה חדש מול המשכיר.
אם יש סבירות שתרצו לצאת מהדירה בשנה הקרובה, אז כנראה כדאי לכם להצהיר לבעל הדירה על שכירות מוגנת לפני סוף התקופה הקצובה בחוזה (ההצהרה לא מחויבת ע״פ החוק אבל מאוד מומלצת) – כך תוכלו לסיים את השכירות בקלות ע״י התראה למשכיר.
לסיכום:

אל תתבלבלו! בעל הבית לא יכול לפנות דיירים בשכירות לתקופה קצובה אלא אם הדיירים הפרו את החוזה.