רכישת דירה למגורים באירלנד – מדריך 2021

עם התחזקות שוק הנדל״ן באירלנד וגידול זרם הישראלים המגיעים לרילוקיישן במדינה, ניכר שיותר ויותר ישראלים מעוניינים לרכוש נדל״ן אירי. מדריך זה נועד לעזור לכם להבין קצת את תהליך הרכישה עצמו.

רוצים לקנות נדל"ן באירלנד? התחילו כאן

1. קודם כל – למצוא נכס!

בהתחשב במצב שוק הנדל״ן האירי בשנים האחרונות, מציאת נכס מתאים יכולה להיות מאתגרת, בעיקר מבחינת הצרכים והתקציב שלכם. לאחר שהגדרתם את הקריטריונים החשובים עבורכם – מחיר, גודל וסוג הנכס – רוב הקונים מחפשים באתר Daft את הנכס המתאים. מכירות ושיווק של נכסים למגורים באירלנד מטופלים בדרך כלל על ידי סוכן נדל"ן אשר מורשה עם הרשות המפקחת לשירותי נדל״ן (PRSA) לנהל משא ומתן על מכירת נכסים. כמו בישראל, סוכן הנדל"ן פועל עבור ומטעם המוכר. לאחר שבחרתם את הנכס והסכמתם מחיר עם הסוכן או המוכר, תתבקשו לשלם לסוכן פיקדון ראשון ('Booking deposit') כדי לערוב להצעה שלכם. עם זאת, חשוב לזכור, שתוכלו לדרוש את החזר הפיקדון הראשון במלואו בכל עת עד חתימת החוזה הסופי לרכישת הדירה. הצבת הפיקדון מאפשרת לסוכן הנדל"ן לבקש מעורך דינו של המוכר לשלוח את חוזה הרכישה ועותקים של מסמכי הבעלות על הנכס לעורך דין מטעמכם.

2. בדיקת נאותות משפטית – חוזה המכירה ובעלות משפטית לנכס (Legal Due Diligence)

תפקידו הראשי של העו״ד מטעם הקונה הוא לבחון את חוזה המכירה ומסמכי הבעלות על הנכס כדי לאשר שתנאי החוזה הוגנים וסבירים וכי למוכר יש את הבעלות המשפטית למכור לכם את הנכס. ייתכן והעו״ד שלכם יבדוק גם מסמכים הקשורים לחוקי תכנון ובנייה ויפנה אותכם לבדיקה מעמיקה על ידי אדריכל או מהנדס, אם יש בכך צורך. במקרי קניית דירה, העו״ד יבדוק גם מסמכים הנוגעים לחברת הניהול ושירותיה;

3. בדיקת נאותות לנכס (Property Due Diligence)

רכישת דירה באירלנד היא על בסיס "buyer beware". פירוש הדבר כי בכפוף למספר חריגים מוגבלים (למשל הונאה), לאחר סגירת המכירה כמעט ואין לקונה אפשרות לפנות למוכר עם טענות לפגמים בנכס. לכן, עליכם לבצע בדיקות קפדניות של הנכס, כגון בדיקות הנדסיות וסביבתיות. בנסיבות מסוימות, ובמיוחד אם היו הרחבות, שינויים או תוספות לנכס, ייתכן שתידרש בדיקה של ההיסטוריה התכנונית של הדירה על ידי אדריכל.

4. הלוואות בנקאיות או משכנתא

בשונה ממדינות אחרות כגון ארצות הברית, בנקים באירלנד יעמידו כבטוחה להלוואה את הנכס עצמו וגם נכסים אחרים שלכם. אפשר לפנות ישירות לבנקים באירלנד עבור משכנתא או להשתמש בסיוע של ברוקר למשכנתאות. אם וכאשר אתם מקבלים אישור למשכנתא, הבנק ישלח חבילת מסמכים ('Mortgage Pack') לעו״ד שלכם. מסמכים אלה יוחתמו בנוכחות העו״ד שלכם אם וכאשר תחתמו על חוזה לרכישת הנכס.

5. חתימת החוזה

לאחר סיום הבדיקות, אפשר להתקדם לחתימת חוזה הרכישה, שהופך למחייב לאחר שנחתם על ידי שני הצדדים (כלומר המוכר חייב למכור ואתם חייבים לרכוש). בעת חתימת החוזה אתם חייבים לשלם פיקדון השווה ל-10% ממחיר הרכישה. כיוון שכבר שילמתם את הפיקדון הראשון, בפועל תצטרכו להשלים בין סך הפיקדון הראשון ל-10% מסכום המכירה. לאחר נקודה זו, הפיקדונות אינם ניתנים להחזר.

6. השלמת המכירה (Completion)

החוזה יפרט תאריך סגירה אשר עשוי להיות התאריך שבו על המוכר לפנות את הנכס או את תאריך שבו אתם מקבלים את כספי המשכנתא מהבנק. השלמת המכירה יכולה להיות בין 2-4 שבועות (או אפילו יותר) מיום חתימת החוזה. בתקופה הזאת, באי כוח של הצדדים יערכו את המסמכים הסופיים למסירת הנכס. ביום השלמת המכירה, ואחרי בדיקה אחרונה של כל מסמכי העסקה, העו״ד שלכם יעביר למוכר את יתרת סכום הרכישה. מרגע זה, אתם הבעלים של הנכס.

7. לאחר המכירה (Post Completion)

לאחר מסירת המפתחות, העו״ד שלכם יפעל לרשום את הנכס תחת שמכם ברישום המקרקעין (Land Registry) ולדווח לרשויות המס. באירלנד, עליכם לשלם מס רכישה (Stamp Duty) בשווי של 1% (עד מיליון אירו) או 2% (מעבר למיליון אירו) מסכום הרכישה.

טיפים חשובים

  1. חשוב לקבל מספר מס אירי (PPS) לפני התחלת תהליך הקנייה – בלי רישום זה, לא תוכלו לשלם את מס הרכישה.
  2. מומלץ מאוד להיפגש עם בעלי מקצוע – עו״ד, שמאי, אדריכל – כמה שיותר מוקדם בתהליך. אם אתם רוצים משכנתא, כדאי מאוד לקבל אישור למשכנתא מהבנק (או להיפגש אם ברוקר משכנתאות) לפני תחילת התהליך.
  3. העורך דין שלכם חייב לקבל מסמכים מראש – כגון תעודות מזהות – כדי לרשום אתכם כלקוחות חדשים. כדאי לארגן את כל המסמכים פלוס תרגום וחתימת נוטריון, אם אפשר.
  4. מנסיון, הבעיה הכי גדולה לישראלים בתהליך כולו הוא העברת כספים לאירלנד ושילום סכום המכירה. מומלץ מאוד לפתוח חשבון בנק באירלנד ולהעביר כספים מישראל מראש.